Przeglądając treść księgi wieczystej, można natrafić na adnotację oznaczoną skrótem DZ KW. Informuje ona o toczącym się postępowaniu i ma realne znaczenie przy zakupie nieruchomości. Warto wiedzieć, jak ją odczytać.
Czym jest wzmianka i co oznacza skrót DZ KW
Wzmianka wpisana do księgi wieczystej to adnotacja, która sygnalizuje, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o dokonanie wpisu, ale nie został on jeszcze rozpoznany. Innymi słowy, w księdze coś się zmienia, a proces tej zmiany jest właśnie w toku. Skrót DZ KW pochodzi od dziennika ksiąg wieczystych i wraz z numerem oraz rokiem tworzy oznaczenie konkretnego wniosku, który oczekuje na rozpatrzenie przez sąd.
Obecność takiej adnotacji pełni ważną funkcję ochronną. Uchyla działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że osoba zawierająca transakcję nie może zasłaniać się nieznajomością toczącego się postępowania. Dla kupującego jest to sygnał, że stan prawny nieruchomości może się wkrótce zmienić, na przykład przez wpis nowego właściciela, hipoteki albo ograniczonego prawa rzeczowego. Z tego powodu adnotacji nie należy traktować jako zwykłego szczegółu technicznego, lecz jako istotną informację o sytuacji prawnej danej nieruchomości.
Jak sprawdzić status wpisu w księdze wieczystej
Treść księgi wieczystej jest jawna i dostępna online. Do odczytania adnotacji wystarczy znać numer księgi. Weryfikację można przeprowadzić w kilku krokach:
-
otworzyć elektroniczną przeglądarkę ksiąg wieczystych prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości,
-
wpisać pełny numer księgi wraz z kodem wydziału i cyfrą kontrolną,
-
wybrać opcję przeglądania aktualnej treści księgi,
-
odczytać informację o tym, że w księdze znajdują się wzmianki,
-
ustalić, którego działu księgi dana adnotacja dotyczy.
Numer działu, którego dotyczy wpis, pozwala wstępnie ocenić charakter zmiany. Dział drugi odnosi się do własności, trzeci do praw i roszczeń, a czwarty do hipotek. Sama adnotacja nie ujawnia jednak pełnej treści wniosku, dlatego jej znaczenie bywa w pełni czytelne dopiero po rozpoznaniu sprawy przez sąd. Dopóki wpis nie zostanie rozpatrzony, warto zachować ostrożność w ocenie faktycznego stanu prawnego.
Najczęstsze sytuacje, w których pojawia się adnotacja
Adnotacja pojawia się zawsze wtedy, gdy do sądu trafia wniosek dotyczący treści księgi. W praktyce najczęściej wiąże się to z kilkoma typowymi zdarzeniami:
-
sprzedaż nieruchomości i wpis nowego właściciela,
-
ustanowienie lub wykreślenie hipoteki,
-
wpis służebności, na przykład drogi koniecznej lub służebności mieszkania,
-
ujawnienie prowadzonego postępowania egzekucyjnego,
-
sprostowanie danych albo podział nieruchomości.
Znajomość typowych przyczyn ułatwia wstępną ocenę sytuacji. Jeśli w księdze widoczna jest adnotacja, a sprzedający zapewnia, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, warto poprosić o wyjaśnienie, jakiego wniosku dotyczy toczące się postępowanie. Rozbieżność między zapewnieniami a treścią księgi zawsze powinna skłaniać do wzmożonej uwagi.
Dlaczego adnotacja ma znaczenie przy transakcji
Przy zakupie mieszkania, domu czy działki wzmianka w księdze wieczystej powinna zostać zauważona jeszcze przed podpisaniem umowy. Może bowiem oznaczać, że trwa postępowanie, które zmieni stan prawny nieruchomości już po jej obejrzeniu, a przed finalizacją transakcji. Zignorowanie takiej informacji bywa źródłem poważnych komplikacji, zwłaszcza gdy dotyczy obciążenia hipotecznego lub egzekucji komorniczej.
Praktyczne wyjaśnienie tego zagadnienia opisuje materiał tłumaczący, czym jest wzmianka w księdze wieczystej, przygotowany przez kancelarię notarialną Knuplerz i Partnerzy z Krakowa, która na co dzień zajmuje się między innymi obrotem nieruchomościami, aktami notarialnymi oraz pełnomocnictwami. Przy sporządzaniu umowy sprzedaży notariusz bada aktualny stan księgi, dzięki czemu strony transakcji poznają ewentualne adnotacje i ich możliwe skutki.
Wpis zwykle znika z treści księgi po rozpoznaniu wniosku, gdy sąd dokona wpisu lub go oddali. Do tego czasu warto traktować adnotację jako informację, że sytuacja prawna nie jest jeszcze ostatecznie ustalona. Ostrożność na tym etapie pozwala uniknąć sytuacji, w której nabywca poznaje istotne obciążenie dopiero po zawarciu umowy.
Artykuł sponsorowany
