Wprowadzenie przepisów dotyczących najem okazjonalnego oraz najem instytucjonalnego miało na celu zwiększenie ochrony praw właścicieli wynajmowanych nieruchomości oraz uporządkowanie rynku najmu w Polsce. Oba rozwiązania prawne różnią się zakresem, przeznaczeniem oraz wymaganiami formalnymi wobec najemcy i wynajmującego. Właściciele mieszkań i domów, planujący zawarcie umowy najmu, powinni znać kluczowe różnice między tymi formami najmu oraz skutki prawne, jakie niosą dla obu stron umowy. Poniższa analiza przedstawia główne cechy obu instytucji, ich podobieństwa i różnice, procedury eksmisyjne oraz przesłanki wyboru optymalnej formy najmu.
Najem okazjonalny: Kluczowe cechy i zastosowanie
Najem okazjonalny to forma najmu stworzona z myślą o osobach fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Umowa tego rodzaju musi zostać zawarta w formie pisemnej i zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Niezbędnym załącznikiem do umowy jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, które musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Dodatkowo, najemca jest zobowiązany wskazać lokal zastępczy oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu na przyjęcie go w razie eksmisji.
Najem okazjonalny charakteryzuje się ograniczonym czasem trwania – umowę można zawrzeć maksymalnie na 10 lat. Główną zaletą tego rozwiązania jest uproszczona procedura eksmisji najemcy w przypadku nieprzestrzegania warunków umowy, co chroni interesy właściciela. Forma ta ma również na celu zachęcenie właścicieli do ujawniania dochodów z najmu, poprzez zaoferowanie większych gwarancji związanych z zabezpieczeniem lokalu przed nieuczciwym lokatorem.
Najem instytucjonalny: Specyfika i korzyści
Najem instytucjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego w 2017 roku i skierowany jest wyłącznie do przedsiębiorców zajmujących się wynajmem lokali mieszkalnych w ramach działalności gospodarczej. Ten typ umowy również musi być zawarty na piśmie, a najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie notarialnej – jednak w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, nie ma konieczności wskazywania lokalu zastępczego ani uzyskiwania zgody jego właściciela.
Najem instytucjonalny może być zawierany na czas nieoznaczony, co stanowi jego przewagę nad najmem okazjonalnym. Rozwiązanie to oferuje również większą elastyczność w kształtowaniu treści umowy przez strony. Dzięki uproszczonym procedurom eksmisyjnym oraz braku konieczności spełniania dodatkowych warunków, forma ta uznawana jest za bardziej korzystną dla właścicieli profesjonalnie zarządzających lokalami mieszkalnymi.
Główne różnice między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym
Najistotniejszą różnicą pomiędzy omawianymi formami najmu jest status wynajmującego oraz wymagania formalne wobec najemcy. Najem okazjonalny przysługuje jedynie osobom fizycznym, natomiast najem instytucjonalny zarezerwowany jest dla przedsiębiorców. W przypadku najmu okazjonalnego konieczne jest wskazanie przez najemcę alternatywnego miejsca zamieszkania, co nie występuje w najmie instytucjonalnym.
Różnice występują również w zakresie długości trwania umowy – najem okazjonalny może trwać maksymalnie 10 lat, podczas gdy najem instytucjonalny może być zawarty nawet bezterminowo. Ponadto, forma instytucjonalna zapewnia większe możliwości dochodzenia roszczeń przez właściciela, co jest szczególnie istotne na rynku najmu komercyjnego. W obu przypadkach nie obowiązują ustawowe regulacje dotyczące ochrony lokatorów, takie jak prawo do lokalu socjalnego.
Procedury eksmisyjne i ochrona właściciela
Zarówno najem okazjonalny, jak i instytucjonalny, oferują uproszczone procedury eksmisyjne, dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. W przypadku wystąpienia zaległości w czynszu lub naruszenia postanowień umowy, właściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, co znacznie przyspiesza proces pozbycia się nieuczciwego najemcy.
Procedury te eliminują konieczność przeprowadzania pełnego postępowania eksmisyjnego, co jest typowe przy zwykłych umowach najmu. W praktyce oznacza to oszczędność czasu i kosztów postępowania sądowego dla właściciela. Różnice polegają głównie na obowiązku wskazania lokalu zastępczego – obligatoryjnego w najmie okazjonalnym, ale zbędnego w instytucjonalnym. Dzięki tym zapisom właściciel zyskuje znaczną przewagę prawną w przypadku konfliktu z lokatorem.
Wybór odpowiedniego rodzaju najmu dla właściciela
Wybór pomiędzy najmem okazjonalnym a instytucjonalnym zależy przede wszystkim od statusu prawnego właściciela oraz częstotliwości wynajmu. Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej powinny rozważyć najem okazjonalny jako formę zapewniającą większe bezpieczeństwo prawne, w porównaniu do tradycyjnej umowy najmu. Z kolei przedsiębiorcy powinni preferować najem instytucjonalny z uwagi na uproszczone formalności i dłuższą ważność umowy.
Ostateczny wybór rodzaju najmu powinien jednak opierać się również na analizie formalności, długości trwania najmu, rodzaju najemców oraz strategii zarządzania nieruchomością. W każdym przypadku zalecane jest szczegółowe poznanie zapisów ustawowych, by uniknąć ryzyk prawnych i finansowych. Obie formy najmu oferują właścicielom rozszerzoną ochronę w stosunku do klasycznej umowy najmu i stanowią korzystne rozwiązania na zmieniającym się rynku najmu mieszkaniowego.
Więcej praktycznych porad prawnych można znaleźć na stronie www.krolfrackiewicz.pl.
Artykuł sponsorowany
